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Le fonctionnement d'un simulateur SCPI en 3 points

L’investissement en SCPI nécessite avant tout la réalisation de plusieurs simulations afin de choisir la meilleure solution, le but étant d’obtenir les meilleurs rendements. Rappelons que les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, répondent à plusieurs attentes et permettent de diversifier un portefeuille de placements. Plusieurs types de simulateurs sont disponibles en ligne ; voici comment fonctionne globalement cet outil, en 3 points.

 

Première étape : renseigner sur le montant à investir

Le simulateur vous invite à entrer le montant que vous souhaitez injecter dans l’investissement en SCPI. Avant tout, déterminez le montant total de l’investissement, puis définissez si vous souhaitez financer votre placement cash ou à crédit, ou utiliser un financement mixte (apport personnel et complément à crédit). Si vous investissez à crédit ou suivant le financement mixte, vous mentionnerez le montant et la durée de l’emprunt, ainsi que le taux d’intérêt.

 

Deuxième étape : renseigner sur la situation fiscale

La seconde étape consiste à entrer les informations sur votre situation fiscale : situation familiale, nombre d’enfants à charge, revenus nets annuels du foyer fiscal, cela afin de déterminer le quotient familial et le taux marginal d’imposition, sachant que les SCPI génèrent des revenus locatifs qui sont imposés à l’impôt foncier.

 

Troisième étape : renseigner sur la durée du projet d’investissement

L’outil vous demande également de renseigner la durée de votre projet d’investissement. Investir en SCPI c’est en effet s’engager sur le long terme comme dans le cas de l’immobilier physique. Il vaut mieux détenir des parts sur une durée moyenne de 8 ans afin de récupérer les éventuelles pertes en rendement qui sont par exemple issues d’un long délai de jouissance ou d’une période de perturbation due à une crise économique.

 

Certains simulateurs vous permettent d’affiner votre stratégie de placement, en tenant compte de plusieurs paramètres. Par exemple :

  • si vous souhaitez diversifier votre patrimoine, améliorer le rendement de votre épargne, vous constituer un capital ou préparer votre retraite
  • si vous êtes un résident fiscal français ou non, si vous êtes imposé à l’IFI
  • si vous souhaitez choisir une région particulière pour investir : Paris, Île-de-France, régions, Europe
  • si vous désirez opter pour un type d’actif immobilier particulier : bureaux, locaux d’activité, commerces, ou des immeubles diversifiés
  • si vous avez une préférence sur le secteur d’activité des locataires : industrie, hôtellerie, santé, éducation, senior, enfance
  • si vous souhaitez privilégier la SCPI de votre choix par rapport à sa capitalisation
  • si vous avez une préférence particulière pour la société de gestion

Les simulations sont gratuites et peuvent être renouvelées à l’infini. Il est recommandé de télécharger les résultats de chaque simulation puisque les données sont effacées et réinitialisées à la prochaine réutilisation de l’outil. Les résultats de chaque simulation sont ensuite interprétés par votre conseiller en gestion de patrimoine, si vous avez décidé de vous faire accompagner avant de réaliser vos acquisitions.

Vous pouvez aussi orienter votre simulation selon que vous comptiez investir en pleine propriété, en démembrement ou via une assurance-vie.

Les SCPI ont pour principal avantage de permettre la diversification à plusieurs niveaux, en tenant compte de tous les éléments mentionnés ci-dessus, d’où l’intérêt de simuler chaque cas de figure. C’est cette diversification qui sécurisera votre portefeuille de SCPI en cas de période trouble, comme c’est le cas lors de la crise sanitaire et économique de 2020.

Après avoir réalisé les différentes simulations, vous et votre conseiller CGP pourrez définir votre stratégie d’investissement et procéder à l’acquisition des parts. Vous n’avez pas de suivi particulier à effectuer, les cours et les valeurs étant stables, tout comme les rendements.

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